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探索契税“先税后备案”征管新模式的思考

发布日期:2019-08-02 09:45浏览次数:字号:[ ] 视力保护色:

何建新 卢震桓 王丽萍

近年来,随着贺兰县房地产业的快速发展,房产交易契税逐步成为贺兰县税收的主要增长点。但在税收征管中存在着部分购房人不主动缴纳契税,税务机关对未及时缴纳契税的情况无法实施有效管理等问题,传统“坐等式”的契税管理方式面临着严峻挑战。贺兰县税务局以改革创新为动力,依托综合治税机制,着力完善契税管理措施手段,探索出了新建商品房契税“先税后备案”征管新模式。 

一、拓宽思路,持续提升契税管理水平

(一)以改革创新为动力,树立契税管理新思路

贺兰县税务局主动应对房地产业的快速发展以及契税征收面临的问题和挑战,积极探索,大胆实践,以改革创新的精神提高契税管理能力,推动契税管理工作。借鉴区外兄弟单位成功经验,紧密结合本局税收征管工作实际,充分利用政府相关部门在政务中心集中办公的有利条件,向县政府提出了对新建商品房实行“先税后备案”,加强契税征管的建议,县政府及时组织财政、税务、房管、法制等部门对建议进行了论证和完善,确定了在贺兰县深化社会综合治税,对新建商品房在备案环节采取“先税后备案”的契税征收方式。初步构建了既符合贺兰县契税征管实际,又符合今后发展需要的契税管理体系和工作机制。有效规范了契税征收管理,降低了执法风险,增加了契税收入,提高了便民利民服务水平。

(二)以综合治税为依托,构建契税管理新体系

优化资源配置,搞好配套管理服务。为推进“先税后备案”契税征管新机制,采取三项配套措施。

1.联合办公,纳税人只跑一次。利用原贺兰县国税局、地税局和房管局同在政务中心办公的有利条件,做出“一套资料、一次办结”的承诺,解决了纳税人在房地产交易环节中来回奔波的问题。

2.优化流程,纳税人缴纳放心税。“先税后备案”的商品房契税征管办法,一举解决了购房人不贷款就不办理房产证,更不会主动到税务机关去缴纳契税的难题。改变了原来商品房买受人在办理房产证前才缴纳契税的做法,即由“开发企业取得预售许可证——开发企业与商品房买受人网签购房合同——房管局预售受理——审核——登簿——到税务部门缴纳契税——发放房产证”的流程,优化为“开发企业取得预售许可证——开发企业与商品房买受人通过《透明售房网》填写“商品房买卖合同”——房管局在《透明售房网》上审批——给予唯一条形码——开发企业打印合同与商品房买受人签字盖章——商品房买受人到贺兰县政务中心税务办税大厅契税征收窗口缴纳契税——商品房买受人再将契税完税证复印件及合同交回开发企业——开发企业将上述资料带到房管局——房管局以纸质合同与《透明售房网》上签约合同核对无误后对商品房买卖合同备案登记”。

优化后的流程下,开发商申请并取得某楼盘的预售许可证后,与商品房买受人在《透明售房网》上签订《商品房买卖合同书》,同时开具购房发票或房地产企业预收款收据,告知购房人要在10日内到税务部门缴纳契税及所需的资料。签订合同30日内,开发商派人协助商品房买受人持加盖《先税后备案类》的完税凭证复印件到房管部门进行商品房买卖合同备案登记。房管部门在办理新建商品房转移登记时,收集买受人契税凭证等资料,对不能按时提供契税完税凭证的,房管部门不予办理备案手续。如果商品房买受人出现合同终止、变更等情况需退还契税的,由税务部门核实后按照规定做退税处理。以最大限度地防止和减少税款流失,实现纳税人明明白白缴纳。

3.定制服务,纳税人准确及时享受政策。契税政策涉及千家万户,每户的情况又是千差万别,可以说,税务部门对每一户契税纳税人的服务就是“定制服务”。以前由于房管部门开具“家庭唯一住房证明”,仅对时点内房屋已登记情况进行查询,而不能提供纳税人购房合同签订时间的历史登记信息,容易导致纳税人不能准确及时享受税收优惠政策。 “先税后备案”征管办法实施后,税务部门可以及时对当期销售的商品房,以及每户契税纳税人享受优惠政策提供“定制服务”,保证了纳税人享受政策准确及时。

(三)以持续改进为原则,契税管理取得新成效

1.纾解了契税“堰塞湖”现象。“先税后备案”纾解了大量的零散购房人未及时缴纳契税形成的“堰塞湖”现象,将大量需缴纳契税的纳税人分散在日常和平时,保证了税款及时、均衡入库,杜绝了纳税人平时不缴税,一遇政策调整争相缴税造成办税服务厅拥堵的问题。

2.提高了服务水平。契税管理的专业化,使办税服务厅人员能够更好掌握契税优惠政策,为每一位纳税人开展个性化税收服务,纳税服务水平进一步提高。

3.降低了税收风险。随着契税综合治税机制的建立和逐步完善,保证了契税管理及优惠政策的及时准确落实,有效降低了税务人员的执法风险。

4.增加了契税收入。自2016年3月实施房屋“先税后备案”办法以来,贺兰县2016年商品房预售许可销售面积56万平方米,先税后备案面积79万平方米;办理一手房7758套,较上年同期3156增加4602套,征收契税5847万元,较上年2010万元增收3837万元,征收契税增长191%。2017年商品房预售面积144万平方米,先税后备案面积59万平方米,办理一手房12460套,征收契税9052万元;2018年商品房预售面积114万平方米,先税后备案面积92万平方米,办理一手房13470套,征收契税11234万元。

二、契税管理新模式存在的问题

在契税“先税后备案”管理新模式实施过程中,还存在一些问题和不足需要加强改进

一是合同、发票、契税完税凭证所记载面积与房屋实测面积不一致导致补、退税问题。采取“先税后备案”方式征收契税,商品房买受人在缴纳契税时,还没有准确的房屋实测面积,按照预测绘面积征收契税,容易造成后期办证时,出现合同、发票、契税完税凭证所载面积与房屋实测面积不一致,产生补、退税情况。

二是房地产公司“代收”契税,为税务管理工作带来风险。由于部分购房者不了解办证程序,也不知晓契税税率、纳税义务发生时间以及契税是由税务机关直接征收等规定。个别房地产开发商又以方便业主为借口代收契税,部分购房者也嫌自己办证麻烦,直接将契税交给房地产开发商代为其办证,这就为房地产公司“代收”契税留下了空间,同时也给税务部门的管理工作带来风险。房地产公司通过签订所谓《代理合同》等形式,掩盖其非法代收契税的行为,以“代收”的名义,缓解自身资金压力,将代收的契税挪作他用,成为房地产开发商的无息贷款。

三、完善契税管理的对策及建议

鉴于契税管理的特殊性,加强与住建、国土等部门协助,健全协助制度,运用信息化技术,是今后不断提高契税管理水平和便民利民服务水平的方向。

(一)以信息化手段落实“先税后备案”制度

继续加强与住建、土地等部门的沟通协调,建立信息共享的长效机制,逐步实现相关数据的实时传递,让纳税人“多跑网路,少跑马路”。

(二)以多部门综合治税落实“最多跑一次”措施

以不动产登记房屋交易和契税征收所需法定要件为基础,按照不缺、不漏的原则,住建、国土和税务业务流程的“无缝对接”,申请人“一次取号、一窗受理、一套资料、并行办理、一次办结”,实现“最多跑一次”便民措施。 

(三)积极主动落实减税降费优惠政策

1.充分利用办税服务厅、12366服务热线等平台宣传的基础上,拓展媒介渠道,通过微信群、微博、微信公众号、二维码一次告知等新媒体广泛宣传,让每个购房者在房屋买卖活动中,及时了解契税纳税环节、纳税义务发生时间、税率、如何缴纳等政策

2.税务部门及时对房产交易的政策新变化,开展针对性宣传,不断提高税收优惠政策的知晓面,确保各类税收优惠政策应知尽知,应享尽享。

3.税务部门应重点提醒纳税人委托房企代办契税申报事宜,对可能出现的房地产开发企业超标准多收契税、逾期申报,以及由此给纳税人带来不能及时、准确享受优惠政策等问题,引导纳税人自行办理缴纳契税事宜,最大限度压缩房地产公司“代收”契税的空间。

(四)依法打击房地产开发商“代收”契税的行为

依据《税收征收管理法》第七十八条“未经税务机关依法委托征收税款的,责令退还收取的财物,依法给予行政处分或者行政处罚;致使他人合法权益受到损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”之规定,遏制房地产开发商违规代征行为。建议由自治区税务局牵头,组织开展一次专项整治工作,依法处理房地产开发商“代收”契税的行为,杜绝房地产开发企业代收契税,确保契税及时足额入库,保证国家税款安全。

(作者单位:银川市税务局  贺兰县税务局) 

信息来源:宁夏区税务局税收科学研究所
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